Immobilienrecherche in der Türkei

Ihr Schuldner, Ihr Erblasser oder Ihr Ehegatte kann in der Türkei Immobilien haben, über die Sie möglicherweise keine Informationen haben.

Die Immobilien eines türkischen Staatsangehörigen (oder „Mavi Kart“ -also die sogenannte blau Karte- Inhaber, ehemalige Türkische Staatsbürger) können durch einen Anwalt mit der Identitätsnummer landesweit nachgeprüft werden. Wissen Sie die Identitätsnummer der Person nicht, dann wäre die Prüfung unter den vollständigen Namen und dem Vatersname der Person auch möglich.

In diesem Rahmen können wir auch die „passiven“ Immobilien feststellen, die schon veräußert wurden. Diese würde Ihnen dann die Einreichung der Grundbuchanfechtungs- oder Entschädigungsklagen ermöglichen.

Immobilienkauf und Immobilienverkauf

In der Türkei findet der endgültige Immobilienkauf beim Grundbuchamt (Tapu Müdürlügü) statt. Käufer und Verkäufer stellen zusammen oder durch ihren Bevollmächtigten den gewünschten Antrag nebst den notwendigen Unterlagen am zuständigen Grundbuchamt.

Die Parteien können nur einen Vorkaufsvertrag vor einem türkischen Notar abschließen. Das Risiko ist, dass der Verkäufer trotz dieses notariellen Vertrages nicht daran gehindert werden kann, dieselbe Immobilie an einen Dritten zu veräußern, es sei denn der Vorkaufsvertrag wurde im Grundbuch vermerkt. Dann hat der Käufer die Möglichkeit vom Dritten die Übertragung der Immobilie in Anspruch zu nehmen. Dieser Vermerk hat eine Gültigkeitsdauer von fünf Jahren.

Erforderliche Dokumente

Die Parteien eines Immobilienkaufvertrages in der Türkei müssen folgende Dokumente dem Grundbuchamt vorlegen:

  1. Ausweis oder Pass (mit notarieller und beglaubigter Übersetzung) der Parteien oder ihren Bevollmächtigten – Für Ausländer muss noch die Steuernummer vorgelegt werden
  2. Erdbebenversicherung
  3. Zwei Fotos
  4. Begleitung eines Dolmetschers für die türkische Sprache
  5. Grundbuchauszug oder die Angaben zur Immobilie
  6. Wertermittlungsbericht für ausländische Käufer und/oder Verkäufer
  7. Die Prüfung über die Nähe der militärische Sicherheitszone zur Immobilie

Die obligatorische Wertermittlung seitens der Ausländer ab dem 04.03.2019

Nach der Grundbuchverordnung 2019/1 müssen ausländische Käufer und Verkäufer die Immobilie durch eine akkreditierte Wertermittlungsfirma (Diese Firmen sind offiziell bekannt unter der Webseite: www.bddk.org.tr) bewerten lassen. Diese Wertermittlung wird dann nebst nötigen Unterlagen dem Grundbuchamt vorgelegt. Diese hat eine Gültigkeitsdauer von drei Monaten.

Kaufpreiszahlung in der Türkei

Bei einem Immobilienkauf oder Immobilienverkauf in der Türkei zahlt man den Kaufpreis meistens bar am Grundbuchamt, kurz vor der Unterzeichnung des beurkundeten Kaufvertrages und meistens am Grundbuchamt. Der Käufer hat auch die Möglichkeit, den Kaufpreis durch einen blockierten Scheck zu zahlen. Nach der Abwicklung am Grundbuchamt kann der Verkäufer den Kaufpreis abheben. Hierzu sollte der Verkäufer den Scheck vorher überprüfen lassen.

Zur Kaufpreiszahlung gibt es ein neues System in der Türkei: Grundbuchtauschsystem (Siehe: www.taputakas.com.tr). Das System ist sehr ähnlich mit dem Immobilienkauf in Deutschland über den Notar. Die Parteien melden sich bei einer bestimmten öffentlichen Bank an, sogenannte „Takasbank“ und geben alle nötigen Informationen zum Zahlungsverkehr in das System ein.

Dieses System schützt die Parteien des Kaufvertrages vor Fälschungen und Gelddiebstahl. Die Parteien können sich erkundigen, ob der Kaufpreis an die Takasbank gesendet und auf einem Sonderkonto gesperrt wurde. Sieht der Verkäufer dass das Geld gesperrt ist, kann die Urkunde am Grundbuchamt sicher unterschreiben werden. Denn der Kaufpreis wird nach der Unterzeichnung automatisch an das Konto des Verkäufers überwiesen. Auf diese Weise entfällt das Vertrauensproblem gegenüber dem Käufer. Die Parteien bekommen eine Kurznachricht (SMS) über die jeweiligen Schritte der Prozedere beim Grundbuchamt.

Die Nutzung dieses Systems hat einen geringen Kostenaufwand iHv 70,-TL (für das Jahr 2019). Auch wenn die Abwicklung durch die Parteien abgebrochen wird, werden diese Kosten fällig. Der restliche Betrag wird dann auf das Konto des Käufers zurückerstattet.

Eigentumsübertragung in der Türkei

Nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages am Grundbuchamt wird das Eigentum an die Käufer übertragen. Die Parteien akzeptieren gegenseitig bei der Vertragsunterzeichnung am Grundbuchamt in der Türkei, dass der Käufer den gesamten Kaufpreis bezahlt und der Verkäufer den gesamten Kaufpreis erhalten hat.

Innerhalb von drei Monaten nach Erwerb einer Immobilie muss der Käufer sich als Neueigentümer bei der zuständigen Gemeinde wegen der Zahlung der Grundsteuer anmelden.

Kaufnebenkosten und Maklergebühren

Bis zum 31.12.2019 sinken die Grundbuchgebühren insgesamt um 3% des angegebenen Kaufpreises, welche normalerweise 4% betragen. Der Käufer und der Verkäufer zahlen diese Gebühr zu gleichen Teilen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Dazu kommen pauschale Verwaltungsgebühren von ca. 100 – 150 Euro.

Die Maklergebühren betragen insgesamt 4% und Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten zur Hälfte, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Die Erdbebenversicherungskosten sind abhängig von den wesentlichen Eigenschaften der Immobilie wie Baujahr, Größe, Höhe uä.

Vermietung und Verwaltung der Immobilien in der Türkei

Ausländer können Ihre Immobilien in der Türkei unbeschränkt und wie gewünscht vermieten. Wird die Immobilie als Gewerbe vermietet, sind der Ausländer und auch die türkischen Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland einkommenssteuerfrei. Wird die Immobilie als Wohnung oder Haus vermietet, haben der Ausländer und auch die türkischen Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland eine Steuerbefreiung bis zum 5.400,-TL und für den Rest zwischen 15 bis 35 % Einkommenssteuer bezahlen und selbstverständlich muss eine Einkommenssteuererklärung abgeben werden.

Die wesentliche Phase beginnt erst nach dem Kauf einer Immobilie in der Türkei:

  • Die Abwicklung aller weiteren behördlichen Anmeldungen wie bei der Gemeinde, den Strom, das Wasser usw.
  • Verwaltung der Immobilie bei Abwesenheit (Vertretung bei Eigentümerversammlungen, Wartungsservice, Hausverwaltung usw.)
  • Umbaumaßnahmen, Reparaturen

Anspruch auf die Aufenthaltsgenehmigung nach dem Immobilienkauf in der Türkei

Immobilienbesitzer haben ein Recht auf die Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei. Der Antrag kann entweder im türkischen Konsulat oder bei der Ausländerbehörde in der Türkei innerhalb der geltenden Visafrist gestellt werden.

Sprechen oder schreiben Sie uns gerne an

Unsere Anwaltstätigkeit wird in Form eines Pauschalhonorars oder Zeithonorars entlohnt. Wir beantworten Ihre Fragen am Telefon nicht, können Ihnen aber einen Telefontermin anbieten. Gerne können Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail oder durch das unten stehende Formular mitteilen und einen Kostenvoranschlag bitten oder einen Beratungstermin unter unseren Rufnummern von +90 212 660 49 00 (Istanbul) oder +49 30 677 901 90 (Berlin) vereinbaren.

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Kaufen Sie rechtssicher Immobilien in der Türkei

Sowohl als gebürtiger Türke als auch als Deutscher sollten Sie beim Kauf von Immobilien in der Türkei nicht auf rechtlichen Beistand verzichten. Das türkische Immobilienrecht ist komplex und sieht genaue Regelungen für den Kauf und die Grundbuchübertragung in der Türkei vor. Möchten Sie sich hier auf der sicheren Seite wissen, ist es grundsätzlich empfehlenswert, sich rechtzeitig an einen Anwalt zu wenden.

Wir setzen auf eine sichere Abwicklung

Gerade bei der Grundbuchübertragung in der Türkei ist eine sichere Abwicklung wichtig. Wir klären im Voraus, ob Dritte, wie beispielsweise unberücksichtigte Erben, Anspruch auf die Immobilien haben. Anschließend beantragen wir für Sie bei den zuständigen Behörden die Grundbuchübertragung in der Türkei.

Wir beraten Sie beim Immobilienkauf

Wenn Sie als ausländischer Staatsbürger Immobilien in der Türkei kaufen möchten, ist es unabdingbar, dass Sie die Grundlagen der Kaufverträge und die Besonderheiten dieser kennen, sodass Sie keinem unnötigen Risiko ausgesetzt sind. Gern begleiten wir Sie hier. Unsere Beratungen und Dienstleistungen stellen wir Ihnen mehrsprachig in Englisch, Türkisch und Deutsch zur Verfügung.