Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei
Das Thema Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei ist ein gegenwärtiges Thema, bei dem vor allem juristische Grundlagen beachtet werden müssen.
Viele Ausländer möchten sich gerne das lang ersehnte Traumhaus am Strand oder vielleicht auch eine schöne Stadtwohnung in einer Großstadt kaufen und sich in einem neuen Land zurückziehen. Natürlich kann der Immobilienerwerb auch als Anlage dienen, indem man die Immobilie vermietet.
Was Sie alles beim Immobilienerwerb beachten müssen, werde ich Ihnen hier erklären. Wichtig ist, dass sich der Erwerb nach türkischem Recht richtet. Dies gilt auch für Erbschaften, selbst wenn der Erblasser deutscher Staatsangehöriger ist.
Ausländische Immobilienbesitzer haben zudem einen Anspruch auf eine Aufenthaltsgenehmigung von einem Jahr.
I. Einschränkungen für Ausländer beim Immobilienerwerb
Zunächst einmal ist zu beachten, dass zwar jeder Ausländer grundsätzlich Eigentum erwerben kann, es hier aber sehr wichtige Einschränkungen gibt.
1. Einschränkungen für Privatpersonen
Privatpersonen ist es erlaubt ohne besondere Genehmigung innerhalb der Stadtgrenze, außer in Gebieten, die zu militärischen Sperrgebieten oder Sicherheitszonen gehören, Eigentum zu erwerben. Die erworbene Fläche darf jedoch nicht mehr als 30 Hektar überschreiten und darf nicht mehr als 10 % der Fläche der Stadt im beplanten Gebiet einnehmen. Für touristische Gebiete gelten meist Sonderregelungen, die den Erwerb durch Ausländer vereinfachen sollen. Für Flächen, die grösser als 30 Hektar sind, kann bis zu 60 Hektar eine Genehmigung des Ministerrates eingeholt werden.
In Küstenstreifen von 20, 50 bzw. 100 m dürfen je nach Bebauungsstand keine privaten oder gewerblichen Bauten errichtet werden.
2. Einschränkungen für Juristische Personen
Für Kapitalgesellschaften mit Sitz im Ausland, ist der Eigentumserwerb in der Türkei untersagt. Erforderlich ist daher zunächst, dass ein Firmensitz in der Türkei gegründet wird. Für türkische Kapitalgesellschaften mit ausländischer Beteiligung unter 50 % ist bestehen daher keine besonderen Einschränkungen.
Bei Türkischen Kapitalgesellschaften, welche mehr als 50 % ausländische Beteiligung haben oder Kontrollbefugnisse durch einen Ausländer besitzen (wenn dieser Verwaltungsorgane ernennen oder abberufen kann), muss insbesondere beachten werden, dass der Erwerb in Militärzonen durch das Militär und in zivilen Sicherheitszonen durch die Provinzpräfektur genehmigt werden muss.
II. Abwicklung beim Notar
In Deutschland bedürfen Kaufverträge über Grundstücke bzw. Immobilien der notariellen Beurkundung, so dass der Immobilienkauf durch den Notar neutral und juristisch kompetent durchgeführt wird. In der Türkei dagegen ist der Notargang lediglich als Verkaufsversprechen des Verkäufers zu deuten, denn der Notar darf nach türkischem Recht keine Kaufhandlungen durchführen. Gegenüber böswilligen Doppelverkäufen bildet dieses Verkaufsversprechen, trotz notarieller Beurkundung, einen unzureichenden Schutz. Demnach sollte der Käufer im eigenen Interesse selbst überprüfen lassen, ob z.B. im Grundbucheintrag Steuerschulden, Hypotheken, Sperren oder Lasten zu Gunsten von Dritten vorliegen. Ein kompetenter Rechtsanwalt kann außerdem prüfen, ob das Objekt der Person, die als Verkäufer auftritt auch tatsächlich gehört.
III. Abwicklung vor dem Grundbuchamt
Der eigentliche Grundstückskaufvertrag findet vor dem zuständigen Grundbuchamt statt. Das Grundbuchamt prüft, ob alle Voraussetzungen durch den Ausländer erfüllt sind.
Zu beachten ist hier vor allem, dass Käufer, die die türkische Sprache nicht beherrschen, einen vereidigten Dolmetscher dabei haben müssen. Erst mit der Unterschrift des vereidigten Dolmetschers wird der Kaufvertrag wirksam.
Wenn alle Formalitäten vom Grundbuchamt erledigt sind, wird die Grundbuchurkunde (Tapu) erteilt. Damit ist der Käufer offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
IV. Absicherung der Zahlung
Bei der Abwicklung vor dem zuständigen Grundbuchamt wird generell eine Kaufpreiszahlung durch den Verkäufer verlangt. Es wird jedoch empfohlen keine Zahlung vorzunehmen, sondern eine Sicherheit durch eine blockierte Scheck oder andere Sicherheiten anzubieten. Eine Zahlung sollte erst dann gemacht werden, wenn eine angemessene Absicherung im Grundbuch eingetragen worden ist.
V. Steuern und Abgaben
Beim Erwerb von Eigentum fallen zunächst Grundbuchgebühren bzw. –steuern an. Des Weiteren ist jährlich eine Grundsteuer zu zahlen. Für unbebaute Grundstücke wird eine Grundstückssteuer, für bebaute eine Gebäudesteuer fällig.
VI. Stellvertretung / Vollmacht
Beide Seiten können für die Abwicklung der Kaufhandlungen einen Stellvertreter benennen.
Erforderlich ist hierzu eine notarielle Vollmachtsurkunde, in welcher jede einzelne Tätigkeit zu dem der Vertreter bevollmächtigt wird, aufgelistet wird. Diese Urkunde kann auch durch einen Notar in Deutschland erstellt werden. Dabei müssen jedoch die Formvorschriften nach türkischem Recht beachtet werden und anschließend eine Apostille beim zuständigen Landesgericht eingeholt werden. Entsprechende Entwürfe können Sie auch bei den türkischen Generalkonsulaten in Deutschland finden.
VII. Erforderliche Unterlagen
1. Für Privatpersonen
– Reisepass und notariell beglaubigte Übersetzung einer Fotokopie des Reisepasses
– Vorläufige Steuernummer in der Türkei
– Passfotos, 2 Stück
– Persönliche Wohnanschrift
– Bei Stellvertretung: Vollmachtsurkunde (nebst Apostille) nach türk. Recht
2. Für Juristische Personen
Zusätzlich zu den oben aufgezählten Unterlagen, werden benötigt:
– Notariell beglaubigte Unterschrift des Handlungsbevollmächtigten des Unternehmens
– Steuernummer des Unternehmens
– Vollmachtszertifikat, welcher Bezug auf den Inhalt des Gesellschaftsvertrages, aus dem sich ergibt, welcher Gesellschafter für den Kauf von Immobilien verantwortlich ist. Dieser ist von der örtlich zuständigen Handelskammer aus zustellen ist
VIII. Erbfall
Anzuwenden ist hier aufgrund des zwischen der Türkei und Deutschland bestehenden deutsch-türkische Konsularvertrags vom 28. Mai 1929 das türkische Recht.
Wenn ein Ausländer, welcher Eigentum in der Türkei besitzt, verstirbt, so geht der Nachlass an die Erben. Diese erhalten grundsätzlich aus Deutschland einen Erbschein, welchen Sie ausdrücklich annehmen müssen. Mit diesem Erbschein und einer entsprechenden Übersetzung muss daraufhin bei einem türkischen Zivilgericht ein Antrag auf Ausstellung eines türkischen Erbschreins gestellt werden.
IX. Verkauf / Vermietung durch Ausländer
Ausländer dürfen uneingeschränkt ihr Eigentum in der Türkei zu jeder Zeit an jede beliebige Person verkaufen und den Verkaufserlös ins Ausland transferieren. Für eine Vermietung der Immobilie gelten keine Einschränkungen.
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